Imóvel rural: dicas e armadilhas

A pandemia de 2020/2021 acelerou um movimento de "volta pro mato", muita gente procurando propriedades rurais, rururbanas, condomínios rurais, chacrinhas ou mesmo fazendas dignas desse nome.

Comecei a trabalhar nesta mesma ideia muito antes, desde 2015. Sempre apreciei o paradigma da "vida simples". Depois de duas largadas queimadas, o projeto começou a andar mesmo no início de 2020. Ficou parecendo que estou seguindo a manada. Por mais que eu negue, ninguém vai acreditar. E não faz diferença. Às vezes a manada acerta.

Porém, aqueles que pretendem fazer êxodo rural reverso precisam estar por dentro de algumas questões, verdadeiras armadilhas; que se não observadas, poderiam levá-lo à ruína!

Existem inúmeros canais no YouTube sobre este mesmo assunto, e muito do que está escrito aqui vai coincidir com o conteúdo deles. Mas sempre tem algum desafio que só a gente enfrentou, que será informação de primeira mão.

Em se tratando de imóvel rural, tenha em mente que VOCÊ ESTÁ POR SUA CONTA. Leia isto 10 vezes.

Na zona urbana, existem diversas "proteções" que, se não evitam, diminuem muito a chance de você comprar um imóvel urbano inservível. Quando um terreno é loteado ou desmembrado, a prefeitura faz inúmeras exigências (licença ambiental, arruamento, rede elétrica, rede de esgoto, etc.) que serão o pesadelo do loteador ou incorporador. Mas, no final do processo, o comprador recebe um lote pronto para uso, com todas as amenidades da civilização passando em frente.

Já na zona rural, até pela variedade de terras existentes e usos possíveis, é muito fácil adquirir terra inservível para o seu objetivo. Exemplos:

Terra intocável por questões ambientais. Costumam ser muito baratas, e podem sim ser negociadas, pois são adquiridas por fazendeiros para fins de compensação ambiental. Mas se você comprar sem atentar-se a isso, o máximo que poderá fazer lá é acampar.
Acesso através de terra(s) de vizinho(s), a famigerada passagem forçada ou servidão de passagem. Fica ainda mais interessante quando o vizinho não vai com a sua cara.
O caso oposto: quando você tem de dar passagem a um vizinho encravado, e você na prática perde o uso de uma enorme fatia da sua terra. Melhor ainda se for um vizinho festeiro, afeito a fazer raves.
Imóvel em região de "relevância ambiental" ou qualquer outro bloqueio que faça a prefeitura negar alvará de construção e/ou a companhia de eletricidade negar ligação. (Nesta armadilha caíram inúmeros loteamentos em cidades litorâneas, também.)
Eletricidade não passa na rua em frente, ou por ser terra encravada, exigiria uma longa extensão de rede que a companhia de eletricidade não quer fazer.
Imóvel sem fontes de água.
Terreno íngreme, que enche os olhos mas torna qualquer melhoramento caro, tecnicamente difícil, ou mesmo proibido.

Todos os problemas acima, e muitos outros, podem acontecer ao adquirir terra com a documentação perfeitamente em ordem!

A encrenca fica exponencialmente mais grossa se incluirmos os imóveis rurais "enrolados" na equação: contratos de gaveta, posses, problemas com divisas. Estima-se que 35% dos imóveis rurais sejam "enrolados" em algum grau.

Nós aqui esbarramos em diversos problemas, reais e potenciais. Na empolgação, também esquecemos de fazer boa parte da "lição de casa". Mas tivemos muita sorte, e temos conseguido contornar ou evitar todos eles.

Ajudou o fato dos vendedores serem de boa-fé e terem dado um certo suporte pós-venda. Vizinhos prestativos nos deram muitas dicas. O imóvel em questão não tem nenhuma "fratura exposta".

Mesmo assim, foi muito desgastante. Tudo demorou muito mais do que o previsto. O um ano em que pretendíamos nos estabelecer, está virando três...

Não espere que o corretor de imóveis faça a "lição de casa" por você. Ele quer vender e receber a comissão, nada mais. A maioria nem se constrange em vender imóveis enrolados no contrato de gaveta. Os demais vão tratar a documentação mínima necessária para escriturar o imóvel.

Você tem de bater perna e verificar todas as facetas:

Fazer consultas de viabilidade junto à prefeitura, para ver se suas pretensões para aquele terreno batem com os usos permitidos.
Obter a certidão vintenária do imóvel no Registro de Imóveis. Se o imóvel é resultado de desmembramento recente, obter as certidões desses outros imóveis. Verifique detalhadamente a "história" do imóvel, e a reputação das pessoas envolvidas.
Entrar no site do INCRA, obter e conferir o CCIR do imóvel.
Entrar no site da RFB, obter e conferir o NIRF do imóvel, também conhecido por ITR ou CAFIR.
Entrar no site do CAR do seu estado, e conferir o CAR do imóvel.
Estudar o relevo e os melhoramentos já feitos. Abrir estradas ou caminhos é caro. Fazer isso em terrenos íngremes ou alagadiços, muito mais ainda.
Estudar as questões ambientais.
Verificar possíveis fontes de água (nisto os vizinhos podem ajudar), disponibilidade de eletricidade e Internet.
Se o terreno for cheio de árvores de espécie protegida, ver se existe espaço aberto ao menos para fazer seu rancho.

Não se deixe levar pelas emoções, nem pela pressão do corretor. Uma venda que não possa esperar 30 dias para que se façam as verificações acima, é automaticamente suspeita.

Colocar tudo numa única página ficaria comprido, então dividimos o conteúdo em partes. Tentamos colocar mais ou menos em ordem inversa de relevância, os assuntos que suscitam mais dúvidas mais no topo da lista.

Fração ideal de imóvel rural

Cadastro ambiental rural (CAR)

Servidão e passagem forçada

Por que há tantos imóveis rurais enrolados?

Imóveis enrolados e rolistas

O ethos do campo